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Zoneamento no Planejamento Urbano

O que é o zoneamento?

Desde 1988, a criação de um Plano Diretor para cidades com mais de 20 mil habitantes é obrigatória. Ele dirige o planejamento urbano, principalmente no que refere-se ao desenvolvimento econômico, físico e social dos municípios. O Poder Executivo Municipal idealiza o projeto e um arquiteto urbanista lidera uma equipe interdisciplinar para elaborá-lo, para que, depois, seja aprovado pela Câmara Municipal. Inclusive, você sabe por que um arquiteto urbanista, e não um engenheiro civil? Entenda as diferenças no nosso blog.

Um mecanismo comum nos planos diretores é o zoneamento, no qual a cidade é dividida em áreas. Posto isso, para cada uma dessas zonas são feitas regulamentações quanto ao uso e ocupação do solo pelos produtores do espaço urbano, como o Estado, construtoras, incorporadoras e proprietários de imóveis. Normalmente é feito um conjunto de leis de nível municipal que restringe o tipo de construção em cada área.

Zoneamento
Zona Residencial de uma cidade.

Objetivos do Zoneamento

O zoneamento tem como alguns dos seus principais objetivos:

  • Controle do crescimento urbano;
  • Proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana (evitando assim desastres);
  • Controle do tráfego em cada região;
  • Preservação de patrimônios naturais, áreas de interesse cultural e de centros históricos, entre outros.

Zoneamento
Área inadequada à ocupação urbana. (Fonte: Confederação Nacional dos Municípios)

Com base nessas metas, o Estado junto com a população definem as funções de cada zona territorial. E, para alcançar os objetivos, desse modo trazendo uma harmonia no comportamento da cidade, o zoneamento regulamenta dois aspectos principais: o uso e tamanho dos lotes e edificações.

Usos do solo

Os diferentes usos do solo podem gerar conflitos. Uma oficina ou casa de festas com casas ao redor incomodam os residentes devido aos altos sons que geram, por exemplo. Para evitar essas inconveniências, existem algumas ferramentas para controlar o local de certas atividades. Algumas dessas estratégias são:

  • Limitações por zona territorial: talvez a mais comum, na qual as edificações são categorizadas de acordo com sua função. Como em residencial, comercial, industrial, agrícola, etc. Assim, cada zona possui regras para a sua ocupação, podendo ser exclusiva ou mista. Uma área residencial com comércios pequenos para suprir as necessidades e sem causar perturbação é mista, por exemplo;
  • Regulação paramétrica: consiste na definição de níveis para as incomodidades das atividades. É mais complicada de ser aplicada, pois exige uma fiscalização apropriada;
  • Limitações pelo sistema viário: nesse sistema as atividades são separadas como na regulação paramétrica, porém em cima disso ainda adicionam à questão se a via é mais importante, sendo mais tolerante, ou se é uma via local, sendo menos tolerante aos incômodos.

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Lista de possíveis incomodidades. (Fonte: Legislação de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo de Mogi das Cruzes)

Cada método de zoneamento tem suas vantagens e desvantagens. Alguns trazem um controle mais fino, entretanto são mais difíceis de regular. Enquanto outros são mais fáceis e ao mesmo tempo menos flexíveis.

Restrições no lote e tamanho das edificações

Além do controle das atividades que podem ser exercidas, também é possível estabelecer restrições para as edificações e até para os próprios lotes. Assim, os interesses de cada zona são orientados indiretamente. Para isso, a lei regulamenta alguns índices, sendo os mais comuns:

  • Tamanho mínimo do lote: em geral usado em loteamentos novos e no desmembramento de lotes que já existem;
  • Altura total da edificação: para isso podem ser usados a altura calculada do pavimento térreo ao nível da cobertura e/ou um número máximo de pavimentos, quando aplicados em conjunto o que ser atingido primeiro é o limite;
  • Coeficiente de Aproveitamento (CA): é determinado dividindo a área máxima que pode ser construída pela área total do lote, conseguindo a partir do CA saber qual a área livre para ser edificada, somando-se as áreas de todos os pavimentos;
  • Taxa de Ocupação (TO): representa a porcentagem do lote que pode ser ocupada por edificações, sendo essa medida a partir da projeção da edificação no terreno;
  • Taxa de permeabilidade: relaciona a área permeável à água com a área total do terreno, importante principalmente em grandes centros urbanos, uma vez que garante o escoamento da água da chuva;
  • Afastamentos frontais, laterais e de fundos;
  • Características estéticas: em alguns casos esse critério é usado onde se deseja manter uma regularidade e harmonia entre as estruturas. Por exemplo, as fachadas de um centro histórico.

Zoneamento
Discrepância da prefeitura de Salvador e o centro histórico ao redor. (Fonte: Bnews).

Com essas normas, é possível evitar um crescimento urbano exagerado e uma perturbação na paisagem, como também regular o adensamento populacional.

A importância do zoneamento

O zoneamento é uma ferramenta essencial para o planejamento urbano, muitas vezes confundido com o próprio Plano Diretor. Ele ajuda a alcançar os objetivos que o Estado e os cidadãos têm para seu município.

Essa estratégia deve respeitar o ambiente físico já existente, por isso a conversa nessas decisões é muito importante. Ao mesmo tempo, pode evitar que futuras instalações sejam posicionadas de maneira inadequada pela cidade. E além dos benefícios mais visíveis, como preservar a comodidade da população, também existem aqueles menos tangíveis a curto prazo, planejamento adequado do sistema de esgoto e crescimento ordenado da cidade são alguns exemplos.

Outros setores em que o zoneamento consegue interferir são o ambiental e o socioeconômico. Muitas vezes, esse instrumento é utilizado para preservar bens naturais importantes para a cidade com medidas protetivas. Por fim, também é possível criar Zonas Especiais de Interesse Social, áreas direcionadas para melhorar a situação da população com vulnerabilidade social.

Se você deseja conhecer o zoneamento da sua cidade, pode conferir se a legislação está disponível no site das leis municipais. Se for um morador de Curitiba, pode conferir qual é a zona em que pretende construir (antes de contratar nossos serviços) por aqui.

Agora que você já sabe o que é o zoneamento, fica mais fácil entender as limitações que podem haver em sua obra e as vantagens de cada região da cidade antes mesmo de comprar um lote!

Imagem de capa: Zoneamento da área central de Curitiba. (Fonte: Nova Legislação de Zoneamento (2020))

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