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Apesar de ser desconhecido por parte da população, o desmembramento de terrenos rurais e urbanos é uma prática muito comum no ramo da construção civil. Além de diversos fatores vantajosos tanto para pessoas físicas, quanto para empresas e construtoras, o desmembramento é um processo muito mais simples do que pode aparentar ser. Por isso, neste blog, iremos tratar sobre o assunto.
O que é o desmembramento?
Segundo a legislação brasileira, conforme abordado pelo Art. 2º, §1º da Lei nº 6.766, o ato de desmembrar seria:
“a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”
Complicado, não? Na verdade, o desmembramento consiste na divisão de um terreno em duas ou mais partes habitáveis, sejam elas rural ou urbano, de acordo com as dimensões mínimas exigidas pelo município, e sem a necessidade de criar ou modificar logradouros e vias já existentes, ou seja, o lote aproveita a infraestrutura já existente. Resumidamente, com o desmembramento é possível criar diversas áreas a partir de um imóvel original.
É importante frisar que o desmembramento deve seguir as restrições de espaço impostas pelo SMU (Secretaria Municipal de Urbanismo) de cada cidade. No caso de Curitiba, podemos encontrar essas informações no Art. 36º, §1º da Lei nº 2.942 que diz:
Artigo 36º – Em todos os loteamento ou desmembramentos de terrenos a serem constituídos neste Município, os lotes deverão possuir as seguintes dimensões mínimas:
I – NAS ZONAS RESIDENCIAIS:
ZR-1:- frente de 15,00m e área de 450,00m2
ZR-2:- frente de 11,00m e área de 330,00m2
ZR-3:- frente de 12,00m e área de 360,00m2
ZR-4:- frente de 10,00m e área de 250,00m2
ZR-5:- frente de 20,00m e área de 600,00m2.
II – NAS ZONAS COMERCIAIS:
ZC-1:- frente de 12,00m e área de 300,00m2
ZC-2:- frente de 12,00m e área de 360,00m2
ZC-3:- frente de 15,00m e área de 450,00m2.
III – NAS ZONAS INDUSTRIAIS:
ZI-1:- frente de 15,00m e área de 750,00m2
ZI-2:- frente de 20,00m e área de 1.000,00m2
Distritos Industriais (DI) ou
Núcleos Industriais (NI) a critério do IPPUC.
IV – Na área rural só serão permitidos lotes com área mínima de 5.000m2 e o IPPUC definirá, por regulamento próprio, os núcleos urbanos ali constituídos, assim considerados em função da densidade demográfica e da existência, no mínimo, de três serviços públicos. Esses núcleos serão considerados com ZR-4 até que sejam zoneados detalhadamente pelo IPPUC.
Lembrando que existem diferenças em algumas exigências a depender do município e do estado em que se encontra o terreno, portanto é imprescindível ir até o órgão municipal e buscar as informações necessárias. Uma dica muito útil é ler atentamente o Plano Diretor do município, pois lá estarão todas as exigências importantes.
Como deve ser feito?
Ainda que algumas informações difiram de uma cidade para outra, muitas partes do processo de desmembramento são iguais, independente da localização.
Portanto, uma das primeiras ações a serem tomadas é a análise do terreno feita por um profissional habilitado pelo CREA. É ele quem será incumbido de realizar a medição do terreno mãe através de um levantamento topográfico, delimitando o perímetro das novas áreas que serão criadas, além de preparar as plantas e o memorial descritivo, este último que engloba todas as informações referentes à divisão do imóvel, como descrições, medições e divisões.
Com os devidos documentos em mãos, é necessário encaminhá-los juntos a devida ART, alvará concedido pela prefeitura e o requerimento de solicitação de desmembramento preenchido ao cartório de Registro de Imóveis local, reiterando a situação de desmembramento. Vale ressaltar que o requerimento deverá ser assinado por todos os proprietários, conter número de matrícula e descrição do terreno a ser subdividido.
Após a aprovação da prefeitura, realiza-se o registro dos novos imóveis no cartório, onde constarão os dados de endereço, medidas e informações dos novos lotes. Vale dizer também que na matrícula haverá uma averbação constando que, a partir de um imóvel original, foram derivadas diversas matrículas subsequentes.
Quais as diferenças do desmembramento para terrenos urbanos e rurais?
Embora possuam distinções legais entre si, o processo para o desmembramento de áreas urbanas e rurais é extremamente parecido. A maior diferença está nas particularidades de cada área: um terreno rural, por exemplo, deve ser totalmente georreferenciado e, durante o processo de desmembramento, exigirá uma interação com órgãos de proteção rural, como o INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), para realização do cadastro ambiental rural, por exemplo.
Quais as vantagens do desmembramento?
Agora que o processo é muito mais simples do que aparenta, surge outra pergunta: por que eu faria o desmembramento do meu terreno? Bom, há várias razões para realizar o processo, tanto para pessoa física quanto para empresas.
Digamos que há uma casa nos fundos do seu lote ou uma porção grande de terra: com o desmembramento, fica mais prático negociar essas porções do terreno, dando oportunidade para alugar um imóvel já existente, ou para criação de uma área com espaço comercial, residencial ou prédio pequeno. Também fica mais simples vender uma casa naquele espaço, pois evita-se problemas com a legalização, como o de passar somente o imóvel construído para o nome do comprador.
Outro benefício seria a diminuição do valor do IPTU. Como o cálculo do imposto é baseado no tamanho do lote, se houver uma diminuição nas dimensões do logradouro e posterior venda de uma das porções, ocorrerá também o decréscimo no valor do IPTU pago pela parte do terreno que ainda está no seu nome.
No outro lado, temos as construtoras. Geralmente, essas empresas adquirem um terreno muito grande e, por conta disso, há uma menor parcela de possíveis compradores, o que, por consequência, dificulta a venda. Entretanto, caso a empreiteira faça o desmembramento em lotes menores, aumenta muito as chances de capitalizar em cima do terreno, já que o sonho da casa própria é um dos desejos mais enraizados no povo brasileiro, e este geralmente só é possível em terrenos menores. Além disso, a margem de lucro em áreas pequenas costuma ser maior.
O processo de desmembramento pode ser um pouco complicado, mas, com orientação profissional e seguindo o passo-a-passo do texto, é um processo que pode ser realizado com tranquilidade e livre de maiores dores de cabeça!
